Kiracının Tahliyesi Davası - Avukat Samsun

Kiracının Tahliyesi Davası

Kiracının Tahliyesi Nedir?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisi, hem Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem de uygulamadaki içtihatlarla ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Kiracı, kanun gereği oldukça güçlü bir şekilde korunur. Ancak bu koruma sınırsız değildir. Belirli şartların varlığı halinde kiracının tahliyesi mümkündür.

Tahliye davası, ev sahibinin, kiracıyı yasal sebeplerden biriyle kiralanandan çıkarmak amacıyla mahkemeye başvurmasıyla açılır. Bunun yanında bazı durumlarda mahkemeye başvurmadan, icra takibi yoluyla tahliye de mümkündür.

Tahliye davaları, sadece ev sahibi-kiracı ilişkilerinde değil; iş yeri kiralamalarında da gündeme gelir. Dolayısıyla bu dava, hem bireylerin hem de ticari işletmelerin yaşamını doğrudan etkileyen önemli bir hukuki süreçtir.

Kiracı Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı (TBK Hükümleri)

TBK’da Kiracının Korunması İlkesi

Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri, kiracıyı korumak amacıyla düzenlenmiştir. Örneğin ev sahibi, kira süresi dolsa bile kiracıyı tek taraflı olarak tahliye edemez. Tahliye ancak TBK’da sayılan sebeplerin varlığı halinde mümkündür.

Tahliye Sebeplerinin Sınırlandırılması

Ev sahibi tahliye davası açmak istediğinde mutlaka kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmalıdır. Bu sebepler dışında keyfi olarak kiracının tahliyesi mümkün değildir. Aksi halde dava reddedilir.

Tahliye sebeplerini ana hatlarıyla şu şekilde özetleyebiliriz:

· Kira bedelinin ödenmemesi

· Tahliye taahhüdü verilmesi

· Ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacı

· Yeniden inşa ve imar

· İki haklı ihtar

· Kiracının kiralananı izinsiz devretmesi

Kiracının Tahliyesi Sebepleri

Tahliye davası açılabilmesi için kanunda sayılan belirli sebeplerin gerçekleşmiş olması gerekir. Bunları tek tek inceleyelim:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi:Kiracı kira bedelini ödemezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir veya mahkemeden tahliye talep edebilir.

2. Tahliye Taahhüdü:Kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesi, tahliye sebebidir.

3. İhtiyaç Sebebi:Ev sahibi veya yakınları, konut veya iş yeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir.

4. Yeniden İnşa veya İmar:Binanın yıkılması, kapsamlı onarımı veya kentsel dönüşüm projeleri sebebiyle tahliye mümkündür.

5. İki Haklı İhtar:Kiracı kira bedelini sürekli geç ödüyorsa ve iki defa haklı ihtar gönderilmişse tahliye sebebi oluşur.

6. Kiralananın Başkasına Devri:Kiracı kiralananı başkasına devreder veya izinsiz kullandırırsa ev sahibi tahliye talep edebilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye

Kiracının tahliyesi için en sık karşılaşılan sebep, kira bedelinin ödenmemesidir. TBK’ya göre kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ödenmediği takdirde ev sahibi, icra takibi yoluyla tahliye başlatabilir.

İcra Yoluyla Tahliye

· Ev sahibi, icra dairesine başvurarak kira alacağı için takip başlatır.

· Borçluya 7 gün içinde itiraz etme, 30 gün içinde ödeme yapma süresi tanınır.

· Ödeme yapılmazsa tahliye işlemi başlatılır.

Mahkeme Yoluyla Tahliye

· Ev sahibi doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

· Dava sonunda hakim, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesine karar verebilir.

Borçlunun İtiraz Hakkı

Kiracı, borcun ödendiğini veya kira borcunun bulunmadığını ileri sürerek takibe itiraz edebilir. Ancak bu itiraz çoğunlukla belgelerle ispatlanmak zorundadır.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası

Kiracının kendi rızasıyla imzaladığı tahliye taahhüdü, ev sahibine güçlü bir tahliye sebebi sağlar.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

· Yazılı olmalıdır.

· Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra imzalanmalıdır. (Aksi halde geçersiz sayılır.)

· Boşaltma tarihi net olarak belirtilmelidir.

Tahliye Davası Açma Süresi

Ev sahibi, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalı veya icra takibi başlatmalıdır. Aksi halde taahhüt geçerliliğini yitirir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

· Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.

· Tarih belirtilmeyen taahhüt geçersiz sayılır.

· Taahhüde dayanarak tahliye için 1 aylık süre kaçırılırsa hak düşer.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Kiracının tahliyesinde en sık karşılaşılan sebeplerden biri de ev sahibinin veya yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı iddiasıdır. TBK’ya göre mal sahibi, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı duyduğunda tahliye davası açabilir.

Konut İhtiyacı

Ev sahibinin, kendisi veya ailesi için konut ihtiyacı varsa kiracının tahliyesi talep edilebilir. Örneğin:

Ev sahibinin çocuğunun evlenip ayrı eve çıkma ihtiyacı,
Emekli olup kendi evinde yaşama isteği,
Başka şehirde kirada oturan ev sahibinin, kendi evine taşınma arzusu.

Burada dikkat edilmesi gereken, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Yargıtay, “keyfi” veya “geçici” ihtiyaçları kabul etmemektedir.

İş Yeri İhtiyacı

Tahliye sadece konut için değil, iş yeri ihtiyacı için de mümkündür. Örneğin:

Ev sahibinin kendi işini kurmak istemesi,
Çocuğunun iş yeri açma ihtiyacı.

Mahkemeler, iş yeri ihtiyacında da samimiyet ve zorunluluk şartını arar.

Mahkemelerin Aradığı Şartlar

İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır.
Başka boş taşınmaz bulunmamalıdır.
Kiralananın, ihtiyacı karşılamaya elverişli olması gerekir.

Eğer mahkeme ihtiyacın samimi olduğuna kanaat getirirse tahliye kararı verir. Ancak kötü niyetli açılan davalar reddedilir ve ev sahibi tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

Kiralananın esaslı tamiri, yıkımı veya yeniden inşası gerektiğinde, ev sahibi tahliye davası açabilir. Özellikle günümüzde kentsel dönüşüm projeleri kapsamında bu tür tahliyeler sıkça görülmektedir.

Binanın Esaslı Onarımı

Binada öyle bir tadilat yapılacaktır ki, bu süreçte kiracının oturması imkânsız hale gelecektir. Örneğin:

Binanın temelden güçlendirilmesi,
Çatı ve taşıyıcı sistemlerin yenilenmesi,
Büyük kapsamlı restorasyon.

Kentsel Dönüşüm Projeleri

Riskli yapı ilan edilen binalarda, maliklerin talebiyle tahliye süreci başlatılabilir. Bu durumda kiracılar, taşınma ve kira yardımı alma hakkına da sahiptir.

Kiracının Tekrar Kiralama Hakkı

Eğer bina yeniden inşa edildikten sonra tekrar kiraya verilecekse, eski kiracı öncelikli kiralama hakkına sahiptir. Bu hak, TBK tarafından kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi, ev sahibine iki haklı ihtar göndermesi durumunda tahliye hakkı doğurur.

İhtarların Geçerlilik Şartları

İhtar, noter aracılığıyla gönderilmelidir.
İhtarların, aynı kira yılı içinde olması gerekir.
İhtarın konusu kira bedelinin ödenmemesi olmalıdır.

Haklı İhtarın Tanımı

Kiracının kira bedelini ödememesi veya geç ödemesi halinde gönderilen ihtar, “haklı ihtar” sayılır.

Uygulamada Yargıtay Kararları

Yargıtay’a göre, kira yılı içinde iki defa haklı ihtar gönderilmişse, ihtarların gönderildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak ihtarlardan birinin haksız olması halinde tahliye davası reddedilir.

Kiracının Başkasına Devri ve İzinsiz Kullanım

TBK’ya göre kiracı, kiralananı ev sahibinin izni olmadan başkasına devredemez veya alt kiraya veremez.

Alt Kira Yasağı

Kiracı, kiralananı başka birine kiralayacaksa mutlaka ev sahibinden yazılı izin almalıdır. Aksi halde tahliye sebebi doğar.

Başkasına Devrin Hukuki Sonuçları

Kiracı, kiralananı üçüncü kişiye devrederse ev sahibi:

Tahliye davası açabilir,
Kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir.

Burada önemli nokta, kiralananın kullanım şeklinin sözleşmeye aykırı hale gelmesidir. Örneğin konut olarak kiralanan yerin, izinsiz iş yeri olarak kullanılması da tahliye sebebidir.

Kiracının Tahliyesinde İcra Takibi

Kiracının tahliyesi yalnızca dava yoluyla değil, icra takibi yoluyla da sağlanabilir. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi durumunda bu yöntem sıkça tercih edilir.

Ödeme Emri Gönderilmesi

Ev sahibi, icra dairesine başvurarak kira alacağı için ilamsız takip başlatır. Kiracıya ödeme emri gönderilir.

7 gün içinde borca itiraz etme hakkı vardır.
30 gün içinde kira borcunu ödemezse tahliye süreci başlatılır.

İtiraz ve İtirazın Kaldırılması

Kiracı borca veya imzaya itiraz ederse takip durur. Ev sahibi, icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.

Tahliye Süreci

Borç ödenmez veya itiraz kaldırılırsa icra dairesi, kiracının tahliyesine karar verir. Zor kullanılarak tahliye işlemi yapılabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Kiracının tahliyesinde en hızlı ve kesin yol, tahliye taahhütnamesidir. TBK’ya göre kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ederse ve bu taahhüt geçerli şartlarda yapılmışsa ev sahibi, dava açmadan icra yoluyla tahliye talep edebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Yazılı olmalıdır (el yazısı veya noter onaylı olabilir).
Kiralananın tesliminden sonra verilmelidir (sözleşme ile aynı tarihte yapılan taahhüt geçersizdir).
Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.
Kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır.

Geçerli Olmayan Taahhütler

Boş kağıda atılan imzalar,
Kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler,
Tarihi belirsiz veya koşullu taahhütler geçersiz sayılır.

İcra Yoluyla Tahliye

Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, ev sahibi icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini doğrudan isteyebilir. Bu yöntem, dava açmaya göre çok daha hızlıdır.

Tahliye Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tahliye davaları özel kurallara tabidir.

Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme: Sulh hukuk mahkemeleri, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına bakar.
Tahliye Davalarında Yetkili Mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Örneğin kiralanan daire İstanbul’da ise, dava İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Bu kural, davaların daha hızlı ve pratik çözülmesini sağlar.

Tahliye Davasında Süreç Nasıl İşler?

Tahliye davası, genellikle şu adımlardan oluşur:

Dava Dilekçesi: Ev sahibi, tahliye sebebini ve delillerini belirterek dava açar.
Mahkeme Süreci: Taraflar savunmalarını sunar, deliller toplanır.
Bilirkişi ve Keşif: Gerektiğinde bilirkişi raporu alınır veya yerinde inceleme yapılır.
Karar: Mahkeme, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığına göre karar verir.
İcra Takibi: Tahliye kararı kesinleştiğinde icra dairesi aracılığıyla boşaltma işlemi yapılır.

Süreç genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak istinaf süreci davayı uzatabilir.

Kiracının Hakları ve Korunması

Kiracı, her ne kadar tahliye davasına muhatap olsa da TBK, kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmiştir.

Kiracının Temel Hakları

Kiracının kira sözleşmesi bitmeden keyfi şekilde çıkarılamaması,
Tahliye sebebinin mahkemede ispatlanması,
Haksız tahliye taleplerine karşı dava açabilmesi,
Tahliye sonrası depozito iadesini talep etme hakkı.

Kötü Niyetli Ev Sahiplerine Karşı Koruma

Ev sahibi, ihtiyacı olmadığı halde tahliye davası açarsa ve kiracıyı çıkarırsa, 3 yıl boyunca aynı evi başka birine kiraya veremez. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır.

Tahliye Davalarında Sık Sorulan Sorular

Kiracı kira ödemese ne kadar sürede tahliye edilir?

Ev sahibi, 30 günlük ödeme süresi içeren ihtar gönderir. Ödenmezse dava veya icra yoluyla tahliye talep edebilir.

Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?

Evet, kiralananın tesliminden sonra verilmiş ve tarih içeriyorsa geçerlidir. Bu durumda icra yoluyla hızlı tahliye mümkündür.

Ev sahibi kendi ihtiyacı için tahliye davası açabilir mi?

Evet. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır. Ancak istinaf yoluna başvurulması süreci uzatabilir.

Kiracı çıkmazsa ne olur?

Tahliye kararı veya icra emrine rağmen çıkmayan kiracı, icra dairesi aracılığıyla zorla çıkarılır.

Kiracının Tahliyesi Davası Avukatı Samsun

Kiracının tahliyesi davaları, hem ev sahibinin mülkiyet hakkı hem de kiracının barınma hakkı arasında bir denge kurar. TBK ve Yargıtay kararları, her iki tarafı da korumayı amaçlamaktadır. Ev sahipleri, haklı nedenlere dayanarak tahliye davası açabilir; kiracılar ise haksız tahliye taleplerine karşı kendilerini savunabilir. Tahliye sürecinin doğru ve hızlı ilerleyebilmesi için tarafların hukuki destek alması son derece önemlidir.