Devremülk İptali ve Devremülk Dolandırıcılığı - Samsun Avukat

Devremülk İptali – Devremülk Mağdurları Ne Yapmalı?

Devremülk, tatil yapmak isteyenler için yıllardır cazip bir seçenek olarak sunulmaktadır. Özellikle “her yıl aynı dönemde aynı yerde tatil yapma hakkı” vaadiyle pazarlanan bu sistem, başlangıçta kulağa oldukça mantıklı gelmektedir. Çünkü kişiler, yüksek otel ücretleri ödemek yerine, tek seferlik bir ödeme ile yıllarca tatil yapabileceklerini düşünmektedir.

Türkiye’de 1980’lerden itibaren tanınmaya başlayan devremülk sistemi, özellikle turistik bölgelerde büyük ilgi görmüştür. İnşaat şirketleri ve turizm işletmeleri, devremülk projelerini geniş çaplı reklam kampanyaları ile tanıtarak tüketicilerin ilgisini çekmiştir. Ancak zamanla ortaya çıkan uygulama sorunları, mağduriyetleri de beraberinde getirmiştir.

Son yıllarda çok sayıda vatandaş, aldıkları devremülkleri kullanamadıklarını, vaat edilen hizmetlerin yerine getirilmediğini veya yüksek aidat bedelleriyle karşı karşıya kaldıklarını dile getirmektedir. İnternette “devremülk iptali”, “devremülk mağdurları ne yapmalı” gibi soruların sıkça aratılması da bu mağduriyetin boyutunu göstermektedir.

Dolayısıyla, devremülk sistemi ilk bakışta ekonomik bir çözüm gibi görünse de, hukuki açıdan dikkat edilmesi gereken pek çok yönü vardır. Bu makalede devremülk iptali, mağdurların başvurabileceği hukuki yollar ve Yargıtay kararları ışığında çözüm önerilerini detaylı şekilde ele alacağız.

Devremülk ile İlgili Temel Hukuki Düzenlemeler

Devremülkler, Türk hukukunda farklı kanunlarla düzenlenmiştir. Bu nedenle hem tüketici hukuku hem de gayrimenkul hukuku açısından değerlendirilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, devremülk hakkının yasal temelini oluşturur. Kanunun 57. maddesi devremülkü “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.” şeklinde tanımlar. Yani devremülk, tam bir mülkiyet hakkı değil, sınırlı ayni hak niteliğindedir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, devremülk satışlarını “ön ödemeli konut satışı” ve “tüketici sözleşmeleri” kapsamında düzenler. Bu kapsamda tüketiciye cayma hakkı tanınır ve aldatıcı reklamlar yasaktır.

Borçlar Kanunu

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan genel hükümler de devremülk sözleşmelerine uygulanır. Özellikle sözleşmenin geçerliliği, hile, aldatma ve irade fesadı halleri Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilir.

Dolayısıyla devremülk satın alan kişiler, sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’na değil, aynı zamanda Tüketici Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine de dayanarak hak arayabilir.

Devremülk Sözleşmesinin Unsurları

Bir devremülk sözleşmesi imzalandığında, tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenir. Ancak çoğu tüketici, imza atmadan önce sözleşmeyi detaylı incelemediği için mağduriyet yaşamaktadır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Sözleşmenin tarafları; devremülk hakkını satan şirket ve devremülk sahibi olacak tüketicidir. Satıcı, devremülkü zamanında teslim etmek ve vaat ettiği şekilde kullanılabilir hale getirmekle yükümlüdür. Tüketici ise sözleşmede belirtilen ücreti ödemek ve aidat gibi ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.

Kullanım Süreleri

Devremülklerde kullanım hakkı genellikle 7 gün, 15 gün veya 1 aylık periyotlarla tanımlanır. Tüketici, sadece sözleşmede belirtilen zaman diliminde bağımsız bölümü kullanabilir. Ancak bazı projelerde fiilen kullanım hakkı tanınmadığı, odaların başka kişilere kiralandığı görülmektedir.

Ortak Gider ve Aidatlar

Devremülk sahipleri, tesisin bakım, onarım ve işletme giderlerine katılmak zorundadır. Bu bedel “aidat” olarak alınır. Ancak uygulamada, satıcı şirketler keyfi aidat artırımları yaparak tüketicileri zor durumda bırakmaktadır.

Sonuç olarak, devremülk sözleşmeleri hem kullanım hakkını hem de mali yükümlülükleri kapsayan detaylı belgeler olup, imzalanmadan önce mutlaka uzman bir avukat tarafından incelenmelidir.

Devremülk İptali Nedir? Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?

Devremülk iptali, imzalanan devremülk sözleşmesinin geçersiz hale getirilmesi ve tüketicinin ödediği bedelin iadesi anlamına gelir. Bu iptal çeşitli hukuki sebeplere dayanabilir.

Sözleşmeye Aykırılık

Eğer satıcı şirket, sözleşmede vaat edilen devremülkü zamanında teslim etmezse veya kullanım hakkını engellerse tüketici sözleşmenin iptalini talep edebilir.

Hile ve Aldatma

Tüketicinin yanıltıcı reklamlar, sahte vaatler veya eksik bilgilerle sözleşmeye yönlendirilmesi halinde, Borçlar Kanunu uyarınca sözleşme iptali mümkündür.

Eksik veya Ayıplı Teslim

Teslim edilen devremülk sözleşmede vaat edilenden farklıysa (örneğin otel odası yerine daha düşük standartlı bir oda), tüketici sözleşmeyi feshedebilir.

Tüketici Hakları Bağlamında İptal

6502 sayılı kanun gereği tüketici, devremülk sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Özellikle 14 günlük cayma süresi içinde tüketici hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi iptal edebilir.

Devremülk Mağdurlarının En Çok Karşılaştığı Sorunlar

Türkiye’de devremülk mağdurlarının yaşadığı sorunlar büyük benzerlik göstermektedir.

Aldatıcı Reklam ve Tanıtımlar

Birçok kişi, görkemli tanıtım toplantıları ve cazip reklamlar aracılığıyla devremülük satın almaktadır. Ancak gerçekte vaat edilen lüks otel odaları yerine çok daha düşük standartlı alanlar sunulmaktadır.

Eksik veya Hiç Teslim Edilmeyen Projeler

Bazı projeler tamamen kağıt üzerinde kalmaktadır. Şirketler tüketicilerden para topladıktan sonra inşaata başlamamakta ya da yarım bırakmaktadır.

Yüksek ve Keyfi Aidat Artışları

Devremülk sahipleri, her yıl katlanarak artan aidatlarla karşılaşmaktadır. Çoğu zaman aidatlar, bir otelde tatil yapma ücretinden bile daha yüksek hale gelmektedir.

Kullanım Hakkının Engellenmesi

Bazı durumlarda tüketiciler devremülüğe gittiklerinde odalarının başkalarına kiralandığını öğrenmekte, fiilen tatil yapamamaktadır.

Bu tür sorunlar, devremülük sisteminin tüketici açısından ne kadar riskli olduğunu göstermektedir. Bu nedenle mağdurların hukuki yollarla haklarını araması büyük önem taşımaktadır.

Devremülk İptali için Hukuki Yollar

Devremülk mağdurlarının haklarını arayabilmesi için birden fazla hukuki yol mevcuttur. Burada önemli olan, mağduriyetin niteliğine göre doğru hukuki yöntemin seçilmesidir.

Tüketici Hakem Heyeti Başvurusu

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca, belirli bir parasal sınırın altında kalan uyuşmazlıklarda Tüketici Hakem Heyetleri yetkilidir. 2026 yılı için bu sınır 186.000 TL’dir. Eğer tüketicinin uğradığı zarar bu tutarın altında kalıyorsa, dava açmaya gerek olmadan Tüketici Hakem Heyeti’ne başvuru yapılabilir. Hakem heyetlerinin kararları bağlayıcıdır ve icra edilebilir.

Tüketici Mahkemesi’nde Dava Açmak

Zararın miktarı hakem heyeti sınırını aşarsa veya daha ağır bir ihlal söz konusuysa, doğrudan Tüketici Mahkemesi’nde dava açılır. Mahkeme, sözleşmenin iptaline, bedelin iadesine veya tazminata hükmedebilir.

Sözleşmenin Feshi ve İptali Talepleri

Mağdur tüketici, sözleşmenin iptalini talep edebileceği gibi, sözleşmenin feshi yoluyla bedel iadesi ve zararlarının karşılanmasını da isteyebilir. Bu durumda satıcı şirketin kusuru ve ayıplı ifası önem kazanır.

İade ve Tazminat Süreçleri

Eğer mahkeme veya hakem heyeti iptal kararı verirse, satıcı şirket ödenen bedeli tüketiciye geri vermek zorundadır. Ayrıca bazı durumlarda manevi tazminat talep etme imkanı da vardır.

İptal Davasında Süreç Nasıl İşler?

Devremülk iptali için açılacak dava belirli aşamalardan oluşur ve bu süreç tüketici lehine olacak şekilde düzenlenmiştir.

Dava Açma Süresi

Tüketici, devremülük sözleşmesini imzaladıktan sonra 14 gün içinde cayma hakkını kullanabilir. Ancak hile, aldatma veya sözleşmeye aykırılık durumlarında bu süre sınırlaması olmaksızın iptal davası açılabilir.

Gerekli Belgeler

· Devremülk sözleşmesi,

· Ödeme dekontları,

· Reklam broşürleri veya tanıtım belgeleri,

· Mağduriyeti gösteren yazılı ve görsel kanıtlar.

Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, genellikle devremülük projesinin sözleşmeye uygun olup olmadığını tespit için bilirkişi incelemesi yaptırır. Bu inceleme sonucunda tüketicinin mağduriyeti netleşirse iptal kararı verilebilir.

Mahkeme Kararlarının Sonuçları

Mahkeme, sözleşmenin iptaline karar verdiğinde:

· Tüketici ödemiş olduğu bedeli geri alır,

· Aidat gibi haksız alınan ödemeler iade edilir,

· Satıcı şirket kusurlu bulunursa tazminat sorumluluğu doğar.

Cayma Hakkı ve Devremülk Satışlarında Önemi

Cayma hakkı, tüketiciye tanınmış en önemli güvencelerden biridir.

14 Günlük Cayma Hakkı

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre, tüketici sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden sözleşmeden cayabilir.

Cayma Bildiriminin Şekli

Cayma hakkının kullanılabilmesi için tüketicinin yazılı olarak satıcıya bildirimde bulunması gerekir. Noter, iadeli taahhütlü posta veya e-posta gibi yollarla yapılan bildirim geçerlidir.

Satıcının Yükümlülükleri

Cayma bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren 14 gün içinde tüketiciye ödenen bedelin iadesi zorunludur. Aksi halde satıcı hukuka aykırı davranmış olur ve tüketici dava açabilir.

Aidat Sorunları ve Hukuki Çözüm Yolları

Devremülk sahiplerinin en çok şikayet ettiği konulardan biri de aidatlardır.

Ortak Giderlerin Paylaşımı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, devremülk sahipleri ortak alanların bakım ve işletme giderlerine katılmak zorundadır. Ancak bu giderlerin makul olması gerekir.

Keyfi Aidat Artırımları

Bazı işletmeler, tüketicilerin devremülüğü kullanmalarını zorlaştırmak için yüksek aidat talep etmektedir. Bu durumda tüketici, aidatların fahiş olduğunu iddia ederek Tüketici Mahkemesi’ne başvurabilir.

Aidat Ödemeyenlere Karşı Alınan Yaptırımlar

Aidatını ödemeyen tüketicilere icra takibi başlatılabilir. Ancak tüketici, aidatların hukuka aykırı olduğunu savunuyorsa, icra takibine itiraz ederek konuyu mahkemeye taşıyabilir.

Devremülk Sözleşmelerinde Hile ve Aldatma Halleri

Devremülk mağduriyetlerinin önemli bir kısmı, hile ve aldatma yoluyla yapılan satışlardan kaynaklanmaktadır.

Yanıltıcı Vaatler

Şirketler genellikle lüks otel hizmeti, denize sıfır konum, spa ve havuz gibi imkanlar vaat etmektedir. Ancak gerçekte tüketici çok daha düşük standartlı tesislerle karşılaşmaktadır.

Sözleşmede Gizlenen Şartlar

Satıcılar, sözleşmeye tüketici aleyhine hükümler koymakta ve bunları tanıtım sürecinde açıklamamaktadır. Örneğin, aidat artışlarının sınırlandırılmaması tüketiciyi mağdur etmektedir.

Tüketicinin Korunmasına Yönelik Hükümler

Borçlar Kanunu’na göre hile ile sözleşmeye yönlendirilen tüketici sözleşmeyi iptal edebilir. Ayrıca Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, hileli ve aldatıcı ticari faaliyetleri yasaklamaktadır.

Bu nedenle devremülük mağdurları, hile ve aldatma iddialarını somut delillerle destekleyerek dava açabilir.

Devremülk Sahiplerinin Ortak Hakları

Devremülk sahipleri, sadece bireysel kullanım hakkına değil, aynı zamanda ortak alanlardan ve hizmetlerden yararlanma hakkına da sahiptir. Bu hakların bilinmesi, mağduriyetleri önlemede önemlidir.

Kullanım Hakkı

Her devremülk sahibi, sözleşmede belirtilen dönemde kendi hakkını kullanma yetkisine sahiptir. Örneğin, bir kişi yılın 15. haftasında kullanım hakkına sahipse, o dönemde bağımsız bölüm üzerinde fiili kullanım hakkı vardır.

Ortak Alanlardan Yararlanma

Devremülk sahipleri, tesisin havuz, otopark, spor salonu gibi ortak alanlarını da kullanabilir. Bu hak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak giderlere katılma” kuralıyla bağlantılıdır.

Yönetim Planına Katılma

Devremülk sahipleri, tesisin yönetimine katılma hakkına sahiptir. Yönetim planı hazırlanırken oy kullanabilir, alınan kararları denetleyebilir.

Ancak uygulamada birçok devremülk işletmesi yönetim süreçlerini şeffaf yürütmemekte, tüketicilerin söz hakkı kısıtlanmaktadır. Bu durumda tüketici, yargı yoluna başvurarak haklarını savunabilir.

Yargıtay Kararlarında Devremülk İptali

Yargıtay’ın devremülük davalarına ilişkin kararları, tüketiciler açısından yol gösterici niteliktedir.

Tüketici Lehine Kararlar

Yargıtay, çoğu kararında tüketici lehine hüküm vermektedir. Örneğin, yanıltıcı tanıtımlar ve sözleşmeye aykırılıklar iptal sebebi sayılmış, tüketicinin ödediği bedelin iadesine hükmedilmiştir.

Hile ve Aldatma İçtihatları

Yargıtay, devremülük satışlarında yapılan hileleri ciddiye almakta ve tüketiciyi koruyucu yorumlar yapmaktadır. Eğer satıcı şirket, tüketiciyi yanlış bilgilerle yönlendirmişse, sözleşme iptali kolaylıkla kabul edilmektedir.

Aidat Artışları Kararları

Fahiş aidat artırımlarına ilişkin davalarda Yargıtay, tüketicinin lehine karar vermekte ve aidatların makul düzeyde tutulmasını istemektedir.

Bu kararlar, mağdur tüketicilerin dava açarken kendilerine güvenmelerini sağlayan önemli hukuki dayanaklardır.

Devremülk Mağdurları Ne Yapmalı?

Devremülk mağdurlarının yaşadığı sorunlar karşısında atması gereken adımlar bellidir.

İlk Başvurular

· Satıcı şirkete noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir.

· Cayma hakkı süresi içinde olanlar yazılı bildirimle iptal talebinde bulunmalıdır.

Avukat Desteği Almanın Önemi

Devremülk sözleşmeleri karmaşık hukuki düzenlemeler içerdiği için, mağdurların avukat yardımı almaları büyük avantaj sağlar. Avukat, doğru hukuki yolu seçerek sürecin hızlı ve etkili ilerlemesini sağlar.

Devremülk Dolandırıcılığı ve Cezai Boyut

Devremülk mağduriyetleri sadece hukuki değil, cezai sonuçlar da doğurabilir.

Dolandırıcılık Suçu

Türk Ceza Kanunu’nun 157. ve 158. maddelerine göre, hileli davranışlarla bir kişinin malvarlığında zarara neden olmak “dolandırıcılık” suçunu oluşturur. Eğer devremülük satışı sırasında tüketiciye yanıltıcı bilgiler verilmişse, satıcı şirket yetkilileri cezai sorumluluk altına girer.

Savcılığa Suç Duyurusu

Mağdurlar, Cumhuriyet Savcılığı’na suç duyurusunda bulunarak dolandırıcılık davası açılmasını sağlayabilir. Bu süreç, hukuki davalardan bağımsız olarak işler.

Cezai Sorumluluklar

Dolandırıcılık suçunun sabit görülmesi halinde satıcılar hapis cezası alabilir. Bu durum, aynı zamanda tüketiciye açtığı hukuk davasında da avantaj sağlar.

Devremülk Sisteminde Mağduriyetlerden Kaçınmak İçin Öneriler

Devremülük sistemi, doğru işletildiğinde tüketicilere avantaj sağlayabilir. Ancak uygulamada yaşanan sorunlar, tüketicilerin mağduriyetine neden olmaktadır.

Mağduriyetlerden kaçınmak için:

· Sözleşme imzalamadan önce mutlaka detaylı incelenmeli,

· Tanıtım toplantılarında verilen sözlü vaatlere değil yazılı belgelere güvenilmeli,

· Aidat düzenlemeleri ve kullanım koşulları dikkatle okunmalı,

· Gerektiğinde avukat desteği alınmalıdır.

Unutulmamalıdır ki, bilinçli tüketici olmak en güçlü korunma yoludur.